🇦🇺Australia

Fehlentscheidungen bei Mietpreisgestaltung durch ungenaue RUBS-Daten

Updated: Feb 20264 verified sources

Definition

RUBS wird von Eigentümern gezielt eingesetzt, um steigende Versorgerkosten auf Mieter umzulegen und den Net Operating Income (NOI) stabil zu halten.[1][4][6][9] Bei Akquisitionen und Budgetplanungen werden Annahmen zu „utility recovery“ (Anteil der umlagefähigen Kosten, die via RUBS eingezogen werden) genutzt, um Mieten, Renovierungsbudgets und Kaufpreise zu bestimmen. Sind die zugrunde liegenden RUBS-Daten aufgrund manueller Fehler, Unvollständigkeit oder unerkannter Ausfälle (z.B. nicht zahlende Mieter) verzerrt, werden Objekte systematisch unter- oder überschätzt. Ein um 2–3 Prozentpunkte überschätzter Recovery-Rate bei jährlichen Versorgerkosten von 200.000 AUD führt zu einer NOI-Überbewertung von 4.000–6.000 AUD p.a.; kapitalisiert mit einem 5‑%‑Cap‑Rate entspricht dies einer Bewertungsdifferenz von 80.000–120.000 AUD pro Objekt. Auf Portfolioebene mit 10 Objekten kann dies zu Fehlbewertungen in der Größenordnung von 0,8–1,2 Mio. AUD führen, was sich unmittelbar in zu hohen Kaufpreisen oder nicht wirtschaftlichen Capex-Projekten niederschlägt.

Key Findings

Financial Impact: Logikschätzung: 2–3 Prozentpunkte zu hoch angenommene RUBS-Recovery-Rate bei 200.000 AUD jährlichen Versorgerkosten → 4.000–6.000 AUD überschätzter NOI p.a.; bei 5‑%‑Cap‑Rate Bewertungsfehler von 80.000–120.000 AUD pro Objekt, d.h. 0,8–1,2 Mio. AUD bei 10 Objekten.
Frequency: Periodisch bei Budget- und Bewertungsrunden, Transaktionen und größeren Capex-Entscheidungen.
Root Cause: Kein zentrales Reporting über tatsächlich eingezogene RUBS-Beträge vs. umlagefähige Kosten; aggregierte, nicht qualitätsgesicherte Excel-Auswertungen; keine Trennung zwischen nicht umlagefähigen Kosten, Leerstand und Forderungsausfällen; fehlende Szenarioanalysen bei Energiepreisrisiken.

Why This Matters

The Pitch: Australien-weite Wohnimmobilienportfolios verschenken leicht 1–2 % NOI, wenn sie Miet- und Capex-Entscheidungen auf fehlerhaften RUBS-Recovery-Quoten treffen. Eine konsolidierte, qualitätsgesicherte Utility-Billing-Datenbasis kann sechs- bis siebenstellige Fehlinvestitionen verhindern.